Quy trình - thủ tục mua bán nhà đất cho cá nhân giảm thiểu rủi ro

Nội dung bài viết

Nội dung

Mua bán đất đai hay pháp luật Việt Nam định nghĩa là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một trong những giao dịch thường xuyên được thực hiện với giá trị lớn và có nhiều quy định pháp luật liên quan. Do đó việc nắm rõ quy trình mua bán nhà đất là rất quan trọng. Điều này sẽ chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định hoặc không nắm rõ quy định. Dưới đây, quantamnhadat.com sẽ giới thiệu sơ lược về quy trình – thủ tục mua bán nhà đất theo quy định pháp luật hiện hành.

Đặt cọc – Thủ tục mua bán nhà đất bắt buộc!

Điều kiện mua bán

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186. Trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

Đất không có tranh chấp.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các cá nhân đáp ứng các yêu cầu sau thì không được quyền nhận chuyển nhượng đất:

Là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Là tổ chức kinh tế thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất dùng phòng hộ của các cá nhân hay hộ gia đình. Trừ trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không phải là người trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Những người này không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Những đối tượng này không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.

Thoả thuận đặt cọc

Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, vì vậy bước đặt là không thể thiếu trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: ” Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Cụ thể trong mua bán đất đai, bên mua giao cho bên bán một số tiền để đảm bảo hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất. Khi đặt cọc hiện nay các bên thường viết giấy hoặc hợp đồng đặt cọc với nhau và thường có người làm chứng. Một số trường hợp các bên có công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Điều khoản thỏa thuận cọc

Thông thường trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thoả thuận các vấn đề cơ bản sau:

Thông tin hai bên và thửa đất chuyển nhượng
Giá bán
Số tiền đặt cọc
Thời hạn ký công chứng mua bán
Thời hạn thanh toán số tiền còn lại
Nghĩa vụ các bên
Các khoản phí công chứng, phí sang tên, điều khoản phạt.

Số tiền đặt cọc tuỳ vào thoả thuận hai bên nhưng thường là 2% – 3% giá trị của căn nhà/khu đất. Thường thì trong giao dịch nhà đất, thời gian đặt cọc sẽ dao động từ 5 đến 7 ngày. Nhiều căn hộ giá trị cao thời gian có thể lên tới 30 ngày tuỳ vào thoả thuận giữa hai bên.

Những rủi ro của việc đặt cọc mua bán nhà đất

Đặt cọc mua bán tuy là một bước quan trọng trong quy trình mua bán nhà đất, nhưng theo pháp luật thì đặt cọc không phải là một giao dịch, hình thức bắt buộc. Trên thực tế việc cọc có một số rủi ro như:

Bên bán lừa bên mua để chiếm đoạt tài sản bằng sổ giả.
Một khu đất bán cho nhiều người.
Do thấy giá đất tăng nên bên bán bẻ cọc, không bán nữa.
Khi hết hạn cọc, nhưng vẫn chưa hoàn thành ký hợp đồng mua bán. Việc ký kết hợp đồng mua bán chưa được thực hiện do lỗi một bên hoặc các bên thoái thác cho nhau.

Nên chú ý là hợp đồng đặt chỉ có hiệu lực chế tài đền cọc chứ không phải xác nhận quyền sở hữu bất động sản.

Ký kết văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại VPCC

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Nên chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị

– Người bán cần chuẩn bị:

Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công
Sổ hộ khẩu
Giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.

– Người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.

Khai, nộp hồ sơ thuế và đăng ký sang tên

Tiếp theo, hai bên giao dịch mua bán có trách nhiệm kê khai nghĩa vụ tài chính. Một số lưu ý về quy trình này như sau:

Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có)
Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất là vào ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Lưu ý: thời điểm nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ sẽ trùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).

Thực hiện thủ tục sang nhượng sổ đỏ

Hồ sơ cần chuẩn bị

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Thủ tục nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Khách hàng đến các nơi nộp hồ sơ:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp 1: hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ. Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Trường hợp 2: hồ sơ đủ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Lưu ý với bên mua: khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,… bên mua phải nộp số tiền theo như thông báo tại cơ quan thuế, giữ lại biên lai và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện được cộng thêm 10 ngày.